Non c'è crisi per il mercato degli immobili di pregio. Per questo settore, nel 2016 e per le previsioni nei primi mesi del 2017, la domanda è cresciuta, con la zona del Centro Storico che risulta tra le più dinamiche del mercato della Capitale. E' quanto emerge dal Rapporto 'Il Mercato degli Immobili di pregio a Milano e Roma - Settore residenziale H1-H2 2016" elaborato dalle società di ricerca e consulenza economica e di settore Nomisma e Santandrea Luxury Houses in collaborazione con la Gabetti Property Solutions. "Nel corso del 2016 il mercato degli immobili di pregio a Milano e Roma ha fatto registrare segnali positivi soprattutto per quanto riguarda il segmento della compravendita. In particolare, la domanda è risultata in aumento nella maggioranza delle zone analizzate" si legge nella nota. 

I PREZZI DELLE COMPRAVENDITE - Nell’ambito delle consolidate zone di pregio, Roma presenta prezzi medi di compravendita eterogenei a seconda delle zone. Il Centro Storico si conferma la zona con prezzi più elevati (da 9.000 €/mq a un massimo di 12.000 €/mq per il nuovo o ristrutturato, da 7.000 €/mq a 10.000 €/mq per le abitazioni usate o da ristrutturare). I prezzi medi più bassi al metro quadro per le abitazioni di pregio si incontrano nella zona Flaminio  (5.300 €/mq per il nuovo o ristrutturato) e in zone quali Parioli e Salario-Trieste (4.500 €/mq per le abitazioni usate o da ristrutturare). A Roma la variazione media dei prezzi di compravendita è stata pari al -2,4%, più negativa rispetto a Milano. Considerando il mercato delle compravendite la zona dei Parioli ha fatto segnare il -5,0% su base semestrale, seguita dal -3,0% di Prati, Salario-Trieste, Trastevere e Flaminio. Il divario medio tra prezzo richiesto e prezzo effettivo è, in linea generale, non superiore al 15,0%, valore che accomuna la maggior parte delle zone della città capitolina. 

I TEMPI DI VENDITA - I tempi medi di vendita variano da un minimo di 4 mesi nella zona Aventino a un massimo di 10 mesi per la zona Parioli. Anche i canoni hanno registrato un calo su base semestrale del -2,5% a livello cittadino con punte del -5,0% nelle zone Parioli, Flaminio, Pinciano-Veneto e Salario-Trieste. Nelle restanti localizzazioni i canoni sono risultati invariati. La flessione media a livello cittadino è risultata pari al 9,6%. I tempi medi di locazione oscillano dai 2,4 ai 4,1 mesi.

DOVE SI CONCENTRA LA DOMANDA - Nel mercato di Roma la domanda per la compravendita si concentra maggiormente nelle zone del Centro Storico e Piciano-Veneto e i clienti prediligono immobili con una superficie compresa tra i 120 e i 180 mq; nel comparto della locazione le zone più richieste sono Prati e il Centro Storico con soluzioni che hanno in media una superficie di 110 mq. Vista panoramica, terrazza al piano alto e la presenza di un box singolo o multiplo sono i requisiti più importanti per i clienti romani. In alcuni casi l’assenza del box può escludere l’interesse nei confronti dell’abitazione.

LA PREVISIONE PER IL 2017 - Le previsioni per il primo semestre del 2017 per il mercato delle compravendite di Milano e Roma indicano una crescita della domanda di acquisto e del numero di compravendite, mentre si prevede una stabilità dell’offerta in vendita dei prezzi di compravendita. Per il mercato di locazione si prevende continuo il trend positivo sul fronte della domanda (maggiori possibilità di concretizzazione a Roma piuttosto che a Milano considerando una domanda più vivace nella Capitale). Anche il numero dei contratti dovrebbe essere in crescita mentre si ritiene che i canoni di locazione rimarranno stabili.

NUOVI CANTIERI - In quanto alle nuove costruzioni di pregio Milano batte Roma. Nel capoluogo lombardo sono state censite 31 iniziative, delle quali 18 risultano ancora in costruzione, mentre le rimanenti si sono concluse nel periodo 2013-2016. Il prezzo medio per metro quadro offerto in vendita è stato pari a 7.696 euro/mq all’interno di un range più ampio compreso tra i 4.773 euro/mq a i 13.452 euro/mq. A Roma sono state censite 18 iniziative delle quali 11 risultano ancora in costruzione il prezzo medio per mq risulta pari a 8.032 euro/mq ed è compreso nel range che va da 4.700 euro/mq a 12.698 euro/mq. 

"Il mercato del pregio conferma un trend positivo anche nel 2016" dichiara Fabio Guglielmi, direttore generale Santandrea Luxury Houses. "Ribadiamo come quello del lusso sia un mercato con logiche particolari, che lo contraddistinguono dal residenziale tout court, che negli ultimi anni,  ha visto in parte modificare alcune dinamiche". Per Guglielmi il lusso è "una somma di caratteristiche contestualizzate" che vanno dalla zona di pregio "ma anche il palazzo in cui è situato l’appartamento, caratteristiche quali il piano alto e l'esposizione, la sicurezza e la presenza di servizi di portineria  e vigilanza, la presenza di terrazza e box auto. Tutti elementi che possono avere diverse declinazioni in termini di peso a seconda dello specifico contesto cittadino in cui ci troviamo. I nostri clienti sono sempre più esigenti e consapevoli, quello della casa di pregio rimane un investimento importante in un mercato che ha dinamiche sempre più complesse, che se ben ponderate e valutate attraverso il supporto di consulenti specializzati può dare un riscontro positivo nel medio termine".

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ZONA AVENTINO  

Nel corso del secondo semestre 2016 la domanda di acquisto nella zona Aventino è cresciuta rispetto al periodo precedente. Immutati anche il numero di compravendite e i prezzi o altri fattori relativi alla locazione. Il divario rispetto al prezzo richiesto risulta tra i più bassi rispetto alle altre zone cittadine così come lo sconto mediamente applicato ai canoni di partenza. I tempi medi di vendita oscillano fra 4 e 7 mesi per la vendita e fra 2 e 3 mesi per la locazione.

CENTRO STORICO

Come scritto, le zone del centro storico risultano tra le più dinamiche del mercato della Capitale. Aumentata la domanda d'acquisto, è rimbalzato anche il numero delle compravendite. A differenza di altre zone, anche il mercato delle locazioni è cresciuto per tutti gli indicatori. I prezzi sono
risultati in flessione rispetto al primo semestre del 2016 in misura pari al -2,0%. I canoni, al contrario, risultano stabili rispetto alla prima parte dell’anno. A tali andamenti si sommano, sconti rispetto ai prezzi e canoni richiesti rispettivamente pari al 15,0% e al 5,0%. I tempi medi di vendita oscillano fra 6 e 8 mesi per la vendita e fra 2 e 3 mesi per la locazione.

ZONA FLAMINIO

Andamenti eterogenei per il mercato della zona Flaminio. Mentre il mercato delle compravendite è risultato stabile rispetto alla prima parte del 2016, quello delle locazioni ha fatto registrare una domanda in affanno e canoni in forte flessione. I prezzi si sono ridotti del -3,0% mentre i canoni, come anticipato, si riducono del -5,0%. Il divario medio tra prezzo richiesto e prezzo effettivo per le compravendite è stato pari al 15,0% mentre lo sconto medio rispetto al canone iniziale è risultato pari all’8,0%. I tempi medi di vendita oscillano fra 6 e 8 mesi per la vendita e fra 2 e 4 mesi per la locazione.

ZONA PARIOLI

Nel corso del secondo semestre del 2016 il mercato delle compravendite all’interno della zona Parioli è risultato stabile con una domanda inalterata e un numero di compravendite fermo sui livelli di inizio anno. Il mercato della locazione, invece, ha fatto registrare un numero di contratti in flessione a fronte di una domanda stabile e un’offerta in forte ascesa. I prezzi medi risentono della fase incerta e continuano a flettere in misura pari al -5,0% così come i canoni. A tali flessioni, già piuttosto marcate rispetto alle altre zone, si aggiungono sconti rispetto ai prezzi e ai canoni iniziali elevati e pari, rispettivamente al 15,0% e al 10,0%. I tempi medi di vendita oscillano fra 8 e 10 mesi per la vendita e fra 3 e 5 mesi per la locazione.

ZONA PINCIANO VENETO

L'unica zona positiva della zona Pinciano-Veneto, riporta lo studio, ha riguardato la domanda di acquisto che è risultata in miglioramento rispetto al primo semestre del 2016. Stabili, invece, gli indicatori del segmento della locazione, ad eccezione dei canoni che sono in flessione ( -0,5% rispetto alla prima parte dell'anno). Invariati i prezzi. Il divario medio tra prezzo richiesto e prezzo effettivo continua a risultare elevato e pari al 15,0% mentre lo sconto rispetto ai canoni offerti è stato pari all’8,0%. I tempi medi di vendita oscillano fra 5 e 7 mesi per la vendita e fra 3 e 5 mesi per la locazione.

ZONA PRATI

La zona Prati ha registrato un miglioramento della domanda di acquisto e di locazione nel corso dell’ultima parte del 2016. A tale andamento non è seguito un aumento delle compravendite a causa
della scarsità di offerta in linea con le aspettative degli acquirenti. Il numero di locazioni, al contrario, è aumentato data la maggiore disponibilità di stock in offerta. I prezzi medi continuano a diminuire anche nel secondo semestre in misura pari al -3,0% mentre i canoni sono risultati invariati. Lo sconto medio tra prezzo richiesto e prezzo effettivo è risultato tra i più elevati rispetto alle altre zone (15,0%), mentre quello tra canone richiesto e canone effettivo risulta di gran lunga inferiore al 5,0%. I tempi medi di vendita oscillano fra 7 e 9 mesi per la vendita e fra 2 e 3 mesi per la locazione.

ZONA SALARIO-TRIESTE

Di fronte a una domanda stabile delle compravendite, nella zona Salario-Trieste l'offerta registrata nel corso dell'anno scorso è stata in continua espansione. Tale dinamica non ha generato un rimbalzo del numero di compravendite, mentre prosegue la flessione dei prezzi in misura pari al -3,0% sul semestre. Sul fronte della locazione la domanda è risultata ancor più debole e i canoni si sono ridotti in misura maggiore. Il divario medio tra prezzo richiesto e prezzo effettivo risulta elevato e pari al 15% al termine del 2016, mentre, lo sconto rispetto al canone iniziale è risultato pari al 10,0%. I tempi medi di vendita oscillano fra 7 e 9 mesi per la vendita e fra 3 e 6 mesi per la locazione.

ZONA TRASTEVERE 

La zona Trastevere risulta molto richiesta dalla domanda di acquisto anche se la dimensione del mercato è risultata limitata rispetto alle altre localizzazioni analizzate. Il mercato delle locazioni è risultato stabile sui livelli osservati all’inizio del 2016. La flessione dei prezzi, pari al –3,0% rispetto alla prima parte dell’anno, e il basso sconto tra prezzo richiesto e prezzo effettivo, non superiore al 10,0% rendono appetibile la zona. I canoni, invece, sono rimasti inalterati anche se lo sconto rispetto ai valori inizialmente proposti dai proprietari è pari all’8,0%. I tempi medi di vendita oscillano fra 6 e 8 mesi per la vendita e fra 2 e 4 mesi per la locazione.